Le bail commercial est un contrat qui lie le propriétaire d’un local et l’entreprise qui souhaite l’exploiter. Ce type de location est particulièrement réglementé, avec des spécificités bien distinctes du bail d’habitation. Parmi ces spécificités, on retrouve les fameux baux 3 6 9, qui sont la durée très prisée par de nombreux entrepreneurs. Dans cet article, nous allons aborder les informations clés concernant cette forme de bail en vue de vous aider dans vos démarches.
Qu’est-ce qu’un bail commercial 3 6 9 ?
Un bail commercial 3 6 9 désigne une durée de location répartie en trois périodes triennales de 3 ans chacune, soit 9 années au total. Cette appellation vient tout simplement de son fonctionnement : un entrepreneur peut louer un local pour trois ans minimum (le renouvellement tous les 3 ans), et neuf ans maximum (non-renouvelé après la troisième période triennale).
Pourquoi opter pour un bail commercial ?
Choisir un bail commercial présente plusieurs avantages. D’abord, il offre une certaine sécurité aux deux parties car il protège aussi bien les intérêts du locataire que ceux du propriétaire, grâce à de nombreuses règles mises en place pour assurer l’équilibre entre les différents besoins. Ensuite, ce type de contrat octroie le droit au locataire de renouveler son bail à chaque période triennale et ainsi, d’assurer la pérennité de son entreprise.
Durée du bail et règles de résiliation
La durée minimale légale pour un bail commercial est fixée à 9 ans. Il peut néanmoins être conclu pour une durée supérieure mais pas pour une durée inférieure. Lorsque le contrat arrive à échéance, il se renouvelle automatiquement, sauf si l’une des parties souhaite y mettre fin avant cette date. Dans ce cas, il faut respecter certaines conditions.
Délai pour donner congé au locataire
Pour résilier un bail commercial, le propriétaire doit notifier au locataire son intention de ne pas renouveler le contrat, par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins six mois avant l’échéance de la période triennale en cours.
Possibilités de résiliation anticipée pour le locataire
De son côté, le locataire peut demander la résiliation du contrat à la fin de chaque période triennale en notifiant au propriétaire son intention de résilier, également dans les six mois précédant l’échéance de chaque période triennale.
Révision du loyer
Le loyer d’un bail commercial est généralement fixé pour la première période triennale lors de la signature du contrat entre les deux parties. À l’issue de celle-ci, le loyer peut être révisé tous les trois ans, lors du renouvellement des périodes triennales.
Ce qu’il faut savoir sur la révision du loyer
La révision du loyer est encadrée par la loi et ne peut pas être supérieure à l’indice trimestriel des Loyers Commerciaux (ILC) publié par l’Insee. Toutefois, cette révision serait impossible si elle n’a pas été prévue dans le contrat de bail initial. Dans ce cas, les deux parties devront se mettre d’accord pour une éventuelle augmentation ou diminution du montant du loyer.
Les charges locatives et impôts liés au bail commercial
Le bail commercial prévoit également la répartition des charges entre propriétaire et locataire, ainsi que leur paiement.
Charges réparties entre les deux parties
Les charges locatives sont par défaut à la charge du locataire. Ce dernier doit s’acquitter des frais d’entretien et de maintenance, des consommations individuelles et la taxe foncière.
Impôts liés au bail commercial
Le propriétaire et le locataire ont chacun leurs obligations fiscales, mais elles diffèrent. Le propriétaire doit payer la Contribution Économique Territoriale (CET), tandis que le locataire doit s’acquitter de la Contribution Foncière des Entreprises (CFE). Il est donc important de prendre ces éléments en considération lors de la signature du bail commercial.
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Enfin, il faut savoir que le locataire doit contracter une assurance pour couvrir les risques inhérents à son activité commerciale et sa responsabilité civile. Le propriétaire, quant à lui, doit également souscrire à une assurance de propriétaire non occupant pour se protéger des eventuelles dégradations causées par le locataire.
Pour conclure, la signature d’un bail commercial 3 6 9 demande une attention particulière en prenant en compte tous les aspects de ce type de contrat. Il est essentiel de ne pas négliger certains points comme la révision du loyer, les charges locatives, puis les obligations fiscales et assurances pour chaque partie. Mieux vaut donc être bien informé et assurer ainsi la sécurité de chacun durant toute la durée du bail commercial.
